敷金について最高裁判所の判断①

　
主　　　　文
原判決を破棄する。
本件を大阪高等裁判所に差し戻す。
　　理　　　　由
上告代理人岡本英子ほかの上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について
１原審の確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
(1)被上告人は，地方住宅供給公社法に基づき設立された法人である。
(2)第１審判決別紙物件目録記載の物件（以下「本件住宅」という。）が属する共同住宅旭エルフ団地１棟（以下「本件共同住宅」という。）は，特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（以下「法」という。）２条
の認定を受けた供給計画に基づき建設された特定優良賃貸住宅であり，被上告人がこれを一括して借り上げ，各住宅部分を賃貸している。
(3)被上告人は，平成９年１２月８日，本件共同住宅の入居説明会を開催した。同説明会においては，参加者に対し，本件共同住宅の各住宅部分についての賃貸借契約書，補修費用の負担基準等についての説明が記載された「すまいのしおり」と題する書面等が配布され，約１時間半の時間をかけて，被上告人の担当者から，特定優良賃貸住宅や賃貸借契約書の条項のうち重要なものについての説明等がされたほか，退去時の補修費用について，賃貸借契約書の別紙「大阪府特定優良賃貸住宅ａｎｄ・ｙｏｕシステム住宅修繕費負担区分表(一)」の「５.退去跡補修費等負担基準」（以下「本件負担区分表」という。）に基づいて負担することになる旨の説明がされたが，本件負担区分表の個々の項目についての説明はされなかった。上告人は，自分の代わりに妻の母親を上記説明会に出席させた。同人は，被上告人の担当者の説明等を最後まで聞き，配布された書類を全部持ち帰り，上告人に交付した。
(4)上告人は，平成１０年２月１日，被上告人との間で，本件住宅を賃料月額１１万７９００円で賃借する旨の賃貸借契約を締結し（以下，この契約を「本件契約」，これに係る契約書を「本件契約書」という。），その引渡しを受ける一方，同日，被上告人に対し，本件契約における敷金約定に基づき，敷金３５万３７００円（以下「本件敷金」という。）を交付した。なお，上告人は，本件契約を締結した際，本件負担区分表の内容を理解している旨を記載した書面を提出している。
(5)本件契約書２２条２項は，賃借人が住宅を明け渡すときは，住宅内外に存する賃借人又は同居者の所有するすべての物件を撤去してこれを原状に復するものとし，本件負担区分表に基づき補修費用を被上告人の指示により負担しなければならない旨を定めている（以下，この約定を「本件補修約定」という。）。
(6)本件負担区分表は，補修の対象物を記載する「項目」欄，当該対象物についての補修を要する状況等（以下「要補修状況」という。）を記載する「基準になる状況」欄，補修方法等を記載する「施工方法」欄及び補修費用の負担者を記載する「負担基準」欄から成る一覧表によって補修費用の負担基準を定めている。この
うち，「襖紙・障子紙」の項目についての要補修状況は「汚損（手垢の汚れ，タバコの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ」，「各種床仕上材」の項目についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損と認められるもの」,「各種壁・天井等仕上材」の項目についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損」というものであり，いずれも退去者が補修費用を負担するものとしている。また，本件負担区分表には，「破損」とは「こわれていたむこと。また，こわしていためること。」，「汚損」とは「よごれていること。または，よごして傷つけること。」であるとの説明がされている。
(7)上告人は，平成１３年４月３０日，本件契約を解約し，被上告人に対し，本件住宅を明け渡した。被上告人は，上告人に対し，本件敷金から本件住宅の補修費用として通常の使用に伴う損耗（以下「通常損耗」という。）についての補修費用を含む３０万２５４７円を差し引いた残額５万１１５３円を返還した。
２本件は，上告人が，被上告人に対し，被上告人に差し入れていた本件敷金のうち未返還分３０万２５４７円及びこれに対する遅延損害金の支払を求める事案であり，争点となったのは，①本件契約における本件補修約定は，上告人が本件住宅の通常損耗に係る補修費用を負担する内容のものか，②①が肯定される
場合，本件補修約定のうち通常損耗に係る補修費用を上告人が負担することを定める部分は，法３条６号，特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則１３条等の趣旨に反して賃借人に不当な負担となる賃貸条件を定めるものとして公序良俗に反する無効なものか，③本件補修約定に基づき上告人が負担すべき本件住宅の補修箇所及びその補修費用の額の諸点である。
３原審は，前記事実関係の下において，上記２の①の点については，これ