敷 金 償 却
敷 金 償 却 契 約
敷金償却の特約の有効性
敷金の償却は損害賠償の予定という意味では有効と言われています。
すなわち賃借人に保管義務違反がある場合に、敷金から控除すべき破損部分ならびにその金額について、紛糾することが多いので、それを避ける意味であらかじめ償却部分を損害額として予定するのであれば、その限りにおいて有効となるのです。この場合実際の損害額がそれ以上でも以下でも償却部分だけで清算は完了し、増減も減額請求もできないのです。しかしあくまで保管義務違反が無ければならないので、自然に畳が磨り減ったとか、襖紙が汚れた程度の通常の使用に伴って生じる自然損耗摩擦だけの状態の時は、敷金の償却はできないことになります。
賃貸住宅の場合
敷金のうち家賃の1ヶ月分を償却負担する又は敷金の５０％は償却するような契約内容である。
貸事務所や店舗の募集条件には保証金の償却年３％とか解約時償却２ヶ月などという表示がされていることがあります。
通常、賃貸借契約を結び物件を借りると、借主は賃料の数ヶ月分相当額の保証金を貸主に預け入れる必要があります 。これは貸主が賃料の滞納などのリスクを回避するために担保の目的で借主から預かるもので、一般に無利息で、契約が終了すると貸主は借主に預かった保証金を返却することになります。
しかし純粋な預かり金であれば、一度預けたら契約が終了するまで残高はそのままなのですが、償却が設定されていると保証金の一部が貸主の収入に充当されていき、その分保証金の残高が減っていくことになります。
これがどういうことかというと、例えば保証金が１００万円で「償却年３％」とある場合では、契約開始から１年目に１００万円×３％＝３万円、２年目に入るとまた３万円、３年目でさらに３万円と毎年３万円ずつ保証金残高が減っていくということで、契約期間が３年の場合、３年が経過した時点では、当初１００万円だった保証金残高は９１万円になっている計算になります。
今後は、敷引き契約に変わり敷金償却契約が主流になる可能性もあります。
